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干货收藏:深圳旧城改造拆迁房、索引房、动迁房、安置房、住宅
深圳市城市更新
干货知识
01
拆迁房
指某地区有旧房改造计划但尚未正式开始拆迁的房屋；一般从签订合作框架开始到计划申报主体草案公示，这样的房子一般都比较便宜。
02
指标房
是旧装修区已经签约的房子；一般都是签完字，移交到拆迁阶段。这类房屋的产权属性和补偿方案已经相当明确，当开发商签订了产权转让合同时，这类房屋的问题是资金成本更长，周期更长。
03
回迁房
指被拆除并就地安置的房屋，是房屋建成并验收合格后，根据补偿协议已搬迁给业主的财产。拆迁户基本上是旧装修结束了，除了房产证还没发。这种房子需要一张房票，手续和二手房交易一样。但由于被拆迁房屋没有土地出让金，所以在转让二手房时会要求买方缴纳地方税。
04
安置房
指政府在进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时建造的房屋。
即因城市规划、土地开发等原因被拆除的房屋。并安置给居民或承租人居住。根据我国法律规定，安置房转让交易必须在取得安置房房地产许可证后才能进行。此时，转让交易与普通房屋没有区别。安置对象是城市居民的拆迁户，包括被征用和拆除房屋的农民。
05
拆迁安置房
指人民政府在土地储备地块、非经营性公益项目、城市基础设施建设、军事设施建设等拆迁过程中，以固定价格出售给具有本市常住户口(含农业职业)和邢弢地区居民的住宅房屋。
回迁房与拆迁安置房的区别：在人民政府划拨的土地上实施房屋拆迁，如土地储备地块、非经营性公益项目、城市基础设施建设、军事设施建设等。房屋拆迁的补偿方式是原地产权调换，既有拆迁安置房，又有拆迁安置房；
但如果房屋是在出让的土地上拆迁的，如果可以就地拆迁，那就是拆迁房屋而不是安置房。
06
经济适用住房
是中低收入家庭的普通住宅；体现适用、经济、美观、安全、卫生、方便的原则；布局应符合城市规划要求；利用功能满足居民基本需求；建设标准应根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
目前经济适用房主要有三个来源：一是政府通过统一开发、集中组织提供的经济适用房；二是将房地产开发企业拟开发为商品房的部分普通住宅项目调整为经济适用房；三是由单位自建、联合建设并出售给本单位职工的经济适用住房。
07
strong>安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
1、旧改房有什么优势？
答：不限购，不限售，不需要任何名额指标，没有任何限制！
2、旧改房的投资有何优势？
答：资产变现，实现保值，增值！超高的可见差额利润，非常高的回报率，是一种稳定增值的固定资产投资项目！
3、旧改房有什么门槛和限制？
答：需要有一定的资金能力！要一性次付款，无法贷款！以及购买周期时长较长（24-48个月，具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定）。
4、旧改房能不能买卖？
答：目前国家尚未有明确的规定。
5、旧改房的安全性如何保证？
答：指标房是开始商介入的项目，直接和开发商签协议，由开发商报送备案！
6、交易流程是不是很复杂？
答：交流流程并不复杂，但要求专业比较高，细节多。特别是投资，应该找专业人员！
7、既然都要拆迁了，为什么还要卖呢？
答：首先，土豪手上拥有的面积至少都十几套，拿一两套出来提前变现。第二，旧改时间周期比较长，提前变现去做其他投资，或有更好有投资渠道。
8、什么是城市更新？为什么要城市更新？和旧改是什么关系？
答：城市更新和旧改是一个意思，城市更新主要包括2方面；一是拆除重建，一个是综合整治；拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境，城市形象。深圳土地供应越来越少，要获得更多的土地要么填海，要么旧改。
9、怎么购买回迁房？有什么手续?
答：
A、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。
B、按合同规定交房款并取回发票。
C、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。
D、视房屋面积大小减免或全免契税。
E、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。
回迁房与购买商品房的手续是一样的。
10、拆迁房的交房周期？
交房周期是指标房要重点考虑的因素，还有开发商的品牌度，资金实力，都关系着项目的进度。看过一些回迁协议一般是约定施工许可证批下来后3年交房，不过最终交房时间，还要要看旧改签约进度、专项规划审批。
11、已选房没出证的怎么办？
回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。
时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封。
注意：合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有。
12、解释《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
13、商品房保修期？
一般从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内：
屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。
购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。
