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易宪容:中国房地产市场最大的风险是房价下跌 特斯拉的股价和比特币有着巨大的泡沫

绝妙的观点：

中国金融市场和楼市最大的风险是房价下跌，这将暴露出很多风险。

投资房地产赚钱的概率越来越小。炒房团如果把房子租出去，损失很大。

说特斯拉的股价没有泡沫，没有人会相信，只是不知道这个疯狂的泡沫什么时候会破灭。

这种对比特币的疯狂投机，远远超过了18世纪的密西西比泡沫和南海泡沫，也超过了16世纪荷兰的郁金香狂潮。

文 / 郭昕妤

编辑 / 徐昙

对话嘉宾/房地产专家、中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任、青岛大学经济学院教授易宪容

过去的2020年，很多人说股市经历了V型反转。实际上，中国楼市也是走了一个“从低迷到火热”的V型。尽管受到这一流行病的影响，但作为房地产重要指标的房价上涨以及销售和投资都经历了下降、恢复和稳定的过程。

与此同时，2020年的中国楼市也伴随着很多关键词，比如新房晃动，南北楼市分化，各地人才放宽，长租公寓如雷贯耳，学区激烈等等。另一方面，房地产企业也有很多标志性事件。除了压倒房地产企业融资的著名“三条红线”外，还有万科养猪、恒大借壳解禁等重大资本市场事件。

近日，中国社会科学院发布报告称，预计2021年中国房价将上涨5%，这是房地产界的一场风暴。为什么中国房价“只涨不跌”？为什么政策调控越多，房价上涨越多？2021年房价走势如何？房产税什么时候征收？在这一点上，我们应该“买房”还是“卖房”？关于上述问题，我们来听一听著名房地产专家、中国社会科学院金融研究所金融发展办公室前主任、现任青岛大学经济学院教授易宪容的说法。

易宪容被称为“房地产平民的代言人”。早年，他是中国楼市新闻中出现频率最高的学者之一。一些媒体评论说，易宪容更像是抵抗房价泡沫的“战士”。他多次公开表示，要防范房价过高的风险，开发商和政府要下定决心调整房地产市场。

以下为部分观点详情：

一、回顾2020年楼市关键词

问：整体看一下2020年楼市的话，2020年我们都说股市经历了V型反转，其实楼市也走了一个“从低迷到火热”的V型。无论是房价增幅，还是销售和投资这两个房地产的重要指标，都经历了下降、回升和企稳的过程。整体看，您认为2020年的楼市格局到底是怎样的？

2020年，尽管易宪容：,爆发了新的疫情，但房地产市场并未改变近年来的一贯趋势，仍在上涨。中国房地产的快速复苏和许多城市房价的上涨基本上都是投机者推动的，这是不可持续的。

房地产市场的核心是信贷和税收。自2020年以来，货币政策采取了相对宽松的立场，而税收政策几乎没有变化，这使得整个房地产市场在2020年仍然保持繁荣。

关键词：新房万人摇

问：我们来解析2020年楼市的几大关键词。2020年楼市，深圳、杭州等地出现了“万人抢房”、“打新热”等现象。您怎么看待这种怪异的现象？背后的根源是什么？

易宪容：的这些现象表明，中国的房地产市场仍然以投机为主。基于过去的经验和目前过于宽松的货币政策，住房投资者预计国内城市的房价将再次像以前一样迅速上涨，因此住房投资者经常利用银行金融杠杆涌入房地产市场。而且房价这么高，只有少数人在炒。这显然违背了“住房子不投机”的原则。

问

：因为疫情，2020年信贷政策相对宽松。您认为是否存在因利率下降而使得资金变相流入楼市的情况？

易宪容：是的，而且不只是一点点，一定是大量资金流入。楼市是高杠杆的，如果没有资金流入，房地产市场不可能这么火爆。

关键词：南北楼市分化

问：说到这个现象，南北楼市“差距”也成为越来越被热议的话题。相比于珠三角、长三角，北方房价下跌更为明显。您怎么看待中国楼市的这种“分化”现象？

易宪容：这样的分化与人口流入和经济繁荣程度有很大的关系。经济条件好，人口流入多，才有住房需求，才有投资价值。中国区域经济发展差距太大：城乡之间，大城市和中小城市之间，东南地区和西北地区之间。

但我认为，房价的差异将会逐渐缩小，因为中国的土地是公有制的，也就意味着土地的供应可以是无限的。我一再强调，只要房价一直上涨，房企的投资扩张和住房供应就不会停止。

关键词：人才落户放宽

问：2020年广州、苏州等很多城市放宽了人才落户的限制，近日北京也拟出台公共户落户政策。在您看来，未来人才落户门槛下降将是城市发展的一个趋势吗？

易宪容：这是各城市的房地产营销策略。疫情之后,这些城市看到房地产市场停下来了，于是通过各种优惠政策吸引更多的人进来。

问：落户放宽能够和楼市调控放松划等号吗？降低了买房门槛，会不会刺激楼市的发展，让房价越来越高？

易宪容：我们看问题的本质。本质上，这不是政策调控的问题。

我认为，楼市的问题和这些行政政策没有太大的关系，这些政策只能在短期起到调控作用。

问：那您认为楼市问题的根源在哪里？

易宪容：中国楼市最大的风险是房价下跌。

银保监会主席郭树清此前指出，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。北京的房价高达十几、二十几万一平，纯粹是炒作。这几年，中国房地产市场从没真正向下调整过。只要房价一直上涨，买房在很多人看来依然是好的投资机会，房企也会继续增加开发投资，房地产市场就会一直扩张。

但这是无法持续的，整个住房市场正在逐渐饱和，很多城市都出现房价下跌的趋势。房地产市场十几年的态势再持续下去的概率已经越来越低了。一旦房价停止上涨或者出现下跌，银行、房地产开发商等等风险就会大量暴露出来。这也是现在中国金融市场最大的隐忧。

只要高房价还持续下去，金融市场和房地产市场就一直面临隐患。房价调整是唯一必要趋势。

关键词：长租公寓暴雷

问：长租公寓暴雷也是2020年楼市不得不谈的一个关键词。2020年蛋壳公寓维权事件将长租公寓推上了舆论的顶峰，“完善长期租赁市场”也随后被写进十四五规划中，您怎么看待中国租房市场的发展？您觉得长租公寓行业症结何在，今后何去何从？

易宪容：中国的租赁市场无论是理论、政策、还是观念上的准备都还不足。首先，我们需要制定一系列适应中国住房租赁市场的政策。

从国际经验看，中国发展长租房市场最好的借鉴应该来自德国。德国居民为何喜欢租房而不愿意持有住房？在德国，住房的交易成本高，住房资本利得税以累进制方式征税，基本上无法让住房交易获利，这自然会减弱居民持有住房的动机。德国有专门针对租赁市场的四大法律，在这些法律制度保障下，德国的住房租赁市场非常发达，市场化程度也很高，但想在住房市场牟取暴利几乎是不可能的。

从德国的经验可以看出，现代住房租赁市场的本质及核心是如何来保证中低收入者的基本居住条件，实现社会居住正义。而要做到这点，中国住房市场一定要回到居住消费功能上来，而不是成为投资赚钱的工具。

对于目前中国不少企业把住房租赁市场当作一种金融工具，比如市场流行的“租金贷”，政府应该坚决取缔，这是中国长租房市场得以建立的关键。

关键词：房企“三道红线”

问：2020年房地产最最重要的政策当属8月末出台的约束房企融资的“三道红线”，年底又配套出台了关于银行房贷业务的“两道红线”。您怎么看待这些政策的出台？对房企、房地产的影响是什么？

易宪容：这两个政策的出台就意在给房地产市场降杠杆，一方面是降低房企融资风险，另一方面是希望降低银行在房地产上的杠杆，以此尽可能的控制房地产市场的风险。

但有一个问题，房企依然可能借到影子银行融资。只要资金依然能够流入房企和楼市，房地产市场的扩张就不会停止。

关键词：恒大“借壳”终止

问：2020年房企在资本市场的一件大事是，筹划四年多的恒大与深深房A资产重组终止，恒大回A之路告一段落，这是什么信号？意味着监管的什么走向？对其他房企来说预示着什么？

易宪容：监管希望控制房企融资杠杆，以此尽可能的控制房地产风险。但我认为，要抑制房地产炒作，最核心的问题不是融资，而是立法房地产税。抑制房地产炒作不仅仅是售前这一环节，更重要的是售后。我们一直在讲“房住不炒”，但没有一个真正的税收政策来抑制房地产的炒作。

关键词：万科养猪

问：万科都去养猪了，是不是说明房地产的生意不好做了？现在卖猪比卖房赚钱？

易宪容：也不能这么说，有时候是媒体把这些消息放大了。房企规模相当大，几千亿，养猪投入也就1亿，与其主业规模相比微不足道。

只要房价依然在上涨，房企的主业规模就不会改变。等到房价下跌的时候，才是真正房地产生意不好做的时候，那时候房企才会遇到无利可图的情况。

二、复盘楼市政策

问：十四五规划提到“促进”住房消费，上一次提及到住房消费，还是2015年，而当时用的是“稳定”。从“稳定”到“促进”，透露了什么信号？这和“房住不炒”的政策基调有矛盾吗？

易宪容：没有矛盾。问题关键在于如何界定“住房消费”，让每个人都住上舒适、安全、能够支付得起的住房，这是一个好事。

问：近日社科院报告提到，在十四五期间，有可能开征房地产税。您预计房地产税会什么时候出台？会带来房价的大幅调整吗？

易宪容：这是无法预测的。2010年，新“国十条”出台，其中明确指出“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，但直到如今都尚未出台政策。因为涉及到重大利益调整，取决于政府是否有决心让房地产市场回归居住的本质。

至于对房价的影响，很难说税收政策一出台就能产生立竿见影的效果，但长期来看，必然可以控制炒作。

问：房产税迟迟不推出的原因是什么？

易宪容：对于中国房地产税的研究，我们从2004年就开始了。中国房地产税征收为何迟迟无法推出？最重要的问题在于如何平衡与选择这其中涉及的利益关系的重大调整——是向中低收入人群靠拢，还是向富人靠拢？一种公平公正的房地产税将会重新分配利益，让那些持有更多的住房、持有更好的住房、持有更高价值住房的人的利益向绝大多数居民利益转型。如果不打破现有的利益结构，房地产市场面临的风险是无法化解的。

三、展望2021年楼市

问：社科院发布预测称2021房价将涨5%，也有不少声音觉得房价总水平将维持稳定。您怎么看2021年的房价走势？

易宪容：按照现在的趋势，房价还是会上涨。

官方数据显示房价涨幅一直在缩小，但房价依然很高。2004年，北京平均房价4000块钱左右一平米，按照5%左右的每年涨幅，现在也就两三万，怎么会涨到五六万？我认为这主要是土地指标体系的问题。多开发周边地段楼盘，房价就下跌一些；多开发中心地段楼盘，房价就上涨些。还是行政手段太多。

问：有数据显示，中国楼市已经相当于3/4全球GDP。您怎么看待楼市泡沫的问题？

易宪容：中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和。中国居民收入水平并不能支撑房价的合理性，中国房地产市场的泡沫是非常大的。

问：您对于大家现在该不该买房的建议是？

易宪容：不能一概而论。每个人的情况不一样，要根据自身的经济能力、今后在哪里生活作为是否购房的决策。

我可以确定的是，通过投资房产挣钱的概率越来越小。目前房地产市场的风险越来越高，特别是中西部、东北等经济较为落后的地区。不要抱着侥幸的心理，不要觉得过去买房都赚钱了现在也这么做，还是其他投资渠道更好。

问：根据央行2020年上半年公布的数据，中国居民对房地产的投资比例高达70%。您认为，未来居民资产配置中，房产比重是否会降低？您看好其他优于房地产的资产吗？

易宪容：房地产占居民财富比重高，是政策倾向所导致的。当住房不能成为投资工具的时候，大家就不必持有更多的住房了。在“房住不炒”政策的引导下，未来房地产占居民财富的比重肯定会降低。

优于房地产的资产很多，股市和信托市场的理财产品都是不错的投资选择。在注册制之下，中国股市跟过去不一样了，机会很多，2020年创业板指大涨65%，是全世界上涨最多的主要股指。

现在投资房产，如果把房子拿来出租，是严重亏损的。比如，在北京一套600万的住房，出租一年租金最多也就6、7万，年化收益最多1%到1.5%。但是用这600万去投资理财产品，通常有4%到5%的年化收益，也就是一年30万。600万的本金，投资房产与投资理财产品相比，投资房产一年就亏了20多万。

问：除了中国市场，我们也简单谈谈全球市场。最近看到您发表了一篇博客，讲特斯拉与比特币近期暴涨的现象。您怎么看待这两个资产的投资价值？

易宪容：特斯拉是2020年最疯狂的股票，上涨幅度达10倍，到2021年它上涨的步伐不但没有停止，反而还在加快。特斯拉总市值已经超过脸书，马斯克财富净值已经超过亚马逊总裁贝佐斯，成为全球首富。1月7日、8日这两个交易日，特斯拉股票单日交易金额都在400亿美元以上，比苹果、阿里巴巴、亚马逊的加总还要多。

我认为特斯拉现在的股价与基本面和预期已经没有多少关系了，只不过是市场过量的资金对特斯拉单一股票过度炒作的结果。在这种情况下，说特斯拉股价没有泡沫，没有人会相信，只是不知道这个疯狂的泡沫在什么时候破灭而已。

再来看最近比特币暴涨暴跌的疯狂。比特币作为一种数字货币，开始仅是计算机编程高手玩耍的一种方式。因为，如果比特币不与法币对价，是一钱不值的。最近5个月左右的时间，比特币从10000美元上涨到40000多美元，上涨4倍以上，但这几天又下跌到了32000美元，下跌幅度达20%以上。可以说，比特币这种疯狂炒作远超过18世纪密西西比泡沫和南海泡沫，也超过了16世纪荷兰的郁金香狂热。