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上海二手房市场突然升温！学区房单价近20万 和汤臣豪宅差不多

上海二手房市场已经完全变成了卖方市场。有中介说：“目前住房供应紧张，客户多，房间少。现在只要楼主能签，不跳价，就卖了。”

你见过房产中介劝客户暂时不要买房吗？这个略显神奇的场景发生在2021年初的上海。

日前，中正君走访发现，1月初，上海二手房房东跳价、不愿出售的案例增多，但中介二手房挂牌数量减少。此外，部分学区挂牌价格暴涨，单价甚至逼近豪宅价格。对于跳不起价的客户，有中介建议暂时不要买二手房，春节后再去观察。

卖家不愿意卖，不愿意跳价，买家的无奈和妥协在不断发酵。据业内人士透露，上海二手房市场成交量虽然比2016年有所下降，但情绪和当时差不多，已经有一种焦虑恐慌的气氛。“你越等，就越买不起。不管你对自己的房子感兴趣与否，你都想买一套。”

来源：一个中介朋友圈

学区房一月之间涨超20%

近年来，学区房是上海二手房市场的风向标，徐汇区是上海著名的学区房聚集地。

徐汇某区房产中介负责人朱女士告诉中正君：“在我们地区，学区房已经是天价了，目前连锁涨幅在20%-30%。以前从来没有过这样的价格，而且一直在新高。”

“去年12月中旬，我们以410万元的价格售出了一套30多平方米的双校区住宅。2021年1月，同面积同面积房屋价格上涨80多万元，房东挂牌505万元，最终成交498万元，1月涨幅超过20%。”朱女士说。

据了解，不仅是学区，朱女士负责的地区的非学区也在涨价。“我们地区非学区房不多，但是房价也涨了。”

中正君走访发现，上海杨浦外滩地区、浦东美苑地区、张江地区、林三地区的二手房上市价格自2021年以来也一直在上涨，增速不一，学区房增速高于非学区房。

来源：壳牌买房

1月10日上市的美苑二小区，1985年建的“老破小”学区房只有37.72平米，单价达到19.8万元/平米，几乎和汤臣一年级持平。但即使价格这么高，这房子在过去一周内已经被九家中介团体光顾了九次。中正君在中介平台上注意到，该小区去年一居室的成交价格在14万元/平米左右。

根据诸葛的房源搜索数据，截至1月16日，上海二手房市场平均挂牌价格为每平方米58060元，较上月上涨2.82%。

从上周二手房销售价格的上涨/下跌来看，上海的价格上涨远远超过价格下跌。根据诸葛的房屋搜索数据，1月9日至1月15日，上海房屋日涨幅是房屋降价的数倍。

来源：诸葛找房

跳价、惜售，二手房陷流动性怪圈

在楼主涨价的同时，上海二手房市场陷入了流动性怪圈。

壳牌搜索APP的数据显示，截至1月16日，上海有3.58万套二手房可供出售。但在过去的12月份，上海二手房成交量接近4万套，去年9月和11月的成交量也超过了3万套。

上海二手住宅成交量及同比增速

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不止一位中介告诉中证君，上海二手房真的要“卖空”了。“基本上卖得差不多了，库存房源一个小区能签字的就一两套。”某负责浦东三林区域的中介说。

来源：某中介朋友圈

90后刚需购房者霈霈也告诉中证君，她最近一个月的周末都在看二手房，因为她对学区暂时没有需求，所以看的大多都不是学区房，以为会没有那么抢手，结果还是无房可买，看上的房东不愿意签字，看不上的都有硬伤和瑕疵。

从中证君的调研情况来看，性价比合适的房源的确稀缺，同时房东跳价、惜售（不收定金、不签字）的现象越来越常见。

一方面是因为房东本身也是置换需求，不敢卖，担心卖后买不到。上海二手房市场目前置换需求还是很强烈，大多二手房的房东也要购置新房或者换一套更好的二手房。朱女士称：“现在的房东大多虽然把房源挂牌出来，但他们是不愿意收定金的，只接受买家看房，希望中介把买家续住，等自己摇到新房或者选好房子，再跟中介说收定金，到时候就是出价高者得。”

置换需求的房东要先买后卖，然而新房摇号颇有难度，导致其他房东也开始惜售，整个市场陷入流动性的怪圈。

霈霈和中证君吐槽道：“我上周看中一套二手房，但中介通知我房东不肯签字，说前面有两组人也看中了，如果我有意向的话就出更高价，另一个要卖房的阿姨直接说自己看中的房子太贵了，就把自己的房子从550万元改成580万元挂牌。他们想买的房子涨了，就想卖个更高的价格。”

霈霈称，她很多想看的房子临时都看不了，中介告诉她是因为房东想捂到春节后的“金三银四”再卖。一位在沪拥有多套房产的人士告诉中证君，其预计2021年上海楼市还会继续涨，所以本来想要卖房，但现在不准备卖了。

焦躁性入市不可持续

在这样的走向下，上海二手房市场完全变成了卖方市场，一中介称：“目前房源紧张，客多房少。现在只要是房东能签字的，不跳价的，都会成交。”

“如果房东真的诚意卖房，短则挂牌当天，多则两三天，就能售出，买房的客户几乎没有太多房源可以挑选。”朱女士说道，“现在市场上真的有一波很恐慌的客户，我们现在都在劝不愿意加价的客户先不要买了，年后再看政府是否会出政策。”

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，目前上海二手房市场的确有焦躁性入市的情绪在里面，市场情绪明显过热。这是多种原因导致的，一是投资者买涨不买跌，随着上海二手房市场升温，有性价比的房源越来越少，供求关系失衡；二是新房市场打新热不断，但好项目又不多，只能转向二手房市场；三是人为炒作氛围开始形成，像最近学区房挂牌价格非理性上涨，单价甚至直逼豪宅价格；四则是今年农历新年较晚，本来1月应该是楼市淡季，但因为过年较晚，部分投资者透支年后需求，会在年前落实。

“疫情也有一定的助推作用。疫情影响下，不少人无法出国，需求进一步扩大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进说道。

对于上海二手房后市，严跃进称，的确有升温可能，但调控可能也会随之而来。卢文曦则判断，目前上海二手房市场已经过热，加上央行对银行发放房地产贷款设立红线，再继续升温的可能性不大，其预计1月成交量会出现下坠，但短期市场热度还会有惯性延续，价格不一定能降下来。

至于调控，卢文曦称，1月-2月上海二手房市场可能会进入僵持、博弈的阶段，3月份后的数据才是市场真正认同的交易量和交易价格。如果3月再维持现有的热度，政府的调控措施一定会升级，这是毫无疑问的。

值得注意的是，1月11日，央行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议，会议称将稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。